Tapu harcını düşüren Maliye, konut satışından aldığı vergileri artırıyor

Yüksek enflasyonlu devirlerde döviz almak revaçta idi. Enflasyon kontrol altına alınıp da ekonomi istikrar kazanmaya başlayınca menkul kıymet alımı ve borsa cazip hale geldi. Altın ise her zaman gözde olma özelliğini koruyor. Kimi zaman ekonomik hareketlilik ticari bir işletmeyi açıp çalışmayı avantajlı hale getirse de çoğu zaman maliye, sigorta, işçi vs. ile uğraşmak insanların gözünü korkutuyor. Özellikle başka bir işi olanlar, ücretli çalışanlar, ev hanımları ve ticaretle uğraşacak gücü kendinde bulamayan emekliler birikimlerini bu şekilde kullanmaktansa bir arsa, daire veya işyeri alıp bunu kiraya verme veya değerlenince satma yolunu tercih ediyor.

Özellikle büyük şehirlerde ve sayfiye yerlerinde gayrimenkul piyasasının nasıl işlediği ve nasıl kazandırdığı hepimizin malumu. Bozulma, kırılma, çalınma riski olmayan; işçi çalıştırmayı gerektirmeyen bu tür yatırımlar artık hemen herkesin gözdesi. Getirdiği kira gelirinin yanında katlanarak değer kazanan bu tür yatırımlar aslında ciddi bir vergi kaynağı. Ancak özellikle münferit olarak yapılan bu faaliyetlerin tespit edilmesi oldukça zor. Bu vergi kaynağını fark eden Maliye, kentsel rantları kavramak ve vergilendirmek için yeni projeler geliştiriyor. Fakat tapu harçları düşürülürken ev ve arsa satışlarında niye vergiler artırılıyor, anlaşılır gibi değil.

Normalde bu tür alış-satışlar süreklilik arz etmiyor, münferit bir iş olma özelliğini gösteriyorsa değer artış kazancı olarak vergilendiriliyor. Değer artış kazancında gayrimenkuller alındıktan itibaren 5 yıl içerisinde (2007'den önce alınanlarda 4 yıl) satılırsa; elde edilen kazanç vergiye tabi tutuluyor. Yani arsa, ev, dükkan, büro, arazi gibi gayrimenkuller alındıktan sonra 5 yıl içerisinde satılır, devir, temlik, takas veya trampa edilirse veyahut kamulaştırılırsa bu işin bir kazanç elde etmek için yapıldığı kabul ediliyor ve elde edilen kazanç üzerinden vergi alınıyor. Vergiye tâbi kazanç tespit edilirken satıştan elde edilen tutardan, gayrimenkulün maliyet bedeli, elden çıkarma dolayısıyla yapılan masraflar ile ödenen vergi ve harçlar düşülür. Ayrıca, hesaplama sırasında; gayrimenkulün alış bedeli, alındığı tarihten itibaren Türkiye İstatistik Kurumu'nca belirlenen TEFE artış oranına göre yükseltilir.

Satış bedelinden; endekslenmiş maliyet bedeli ve diğer masraflar düşüldükten sonra bulunan bedelin tümü vergilendirilmiyor. Bulunan net kazancın 6 bin 800 YTL'si vergiden istisna. İstisna düşüldükten sonra kalan tutar, değer artış kazancı olarak vergilendiriliyor. Bu vergi Mart 2009'da verilecek Gelir Vergisi beyannamesi ile beyan edilmeli. Beyan edilen matrah üzerinden yüzde 15-35 oranları arasında değişen tarife ile Gelir Vergisi hesaplanıyor.

Miras veya bağışlama gibi ivazsız şekilde elde edilen gayrimenkuller ne zaman satılırsa satılsın Gelir Vergisi'nden istisna. Yani miras kalan bir daire bir yıl sonra bile satılsa elde edilen kazanç Gelir Vergisi'ne tâbi tutulmaz.

Gayrimenkul satan, beyanda bulunsun

Yatırım ve istihdam için kullanılacak tasarrufların gayrimenkul alımlarına yönlendirilmesi, diğer alanlarda ekonomiye sağlanacak sıcak kanı azalttığı gibi vergi gelirlerini de olumsuz etkiliyor. Vergi kayıplarını telafi etmek için bu sektörün mercek altına alınması lazım. Özellikle alımlar için kredi kullanılması halinde bu kazançların tespit edilmesi kolay. Tapu kayıtları da kontrol için kullanılmaya müsait. Zaten Maliye de bu çerçevede çalışmalar yürütüyor. Hatta değer artış kazancı için öngörülen sürenin 10 yıla çıkarılması düşünülüyor. Şu an geçerli olan mevzuata göre bir gayrimenkul alındıktan 5 yıl sonra satılırsa, elde edilen kazanç herhangi bir vergiye tâbi tutulmuyor. Getirilmesi düşünülen yeni vergilemede gayrimenkulün elde tutulduğu süreye göre kademeli vergi uygulanacak. Buna göre, edindiği gayrimenkulü 1 yıl sonra satan, elde ettiği rant gelirinin yüzde 10'unu düşecek, geri kalan yüzde 90'ı için beyanda bulunup vergi ödeyecek. Gayrimenkulünü ikinci yılda satanlar değer artış kazancının yüzde 20'sini düşüp, yüzde 80'inin vergisini verecek. Vergiden düşülen tutar üçüncü yılda yüzde 30, dördüncü yılda yüzde 40, beşinci yılda yüzde 50, altıncı yılda yüzde 60, yedinci yılda yüzde 70, sekizinci yılda yüzde 80, dokuzuncu yılda da yüzde 90 olacak. Böylece, bir yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkulden elde edilen değer artış kazancının yüzde 90'ı, dokuzuncu yılda ise yüzde 10'u vergilendirilecek.

Bu gayrimenkuller ticari bir organizasyon içerisinde satılıyor veya organizasyon olmasa bile kazanç sağlamak maksadıyla aynı yıl içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla yılda ardı ardına satılıyorsa faaliyet devamlılık gösteriyor kabul edilecek ve ticari kazanç olarak vergilendirilecek. Üstelik bu tür satışlarda gayrimenkulün türüne ve mesken satışlarında metrekare büyüklüğüne göre değişen oranlarda KDV hesaplanacak. Konut yapı kooperatiflerinin üyelerine konut teslimleri KDV'den istisna. Buna karşın konut yapı kooperatiflerine müteahhitler tarafından yapılan inşaat taahhüt işleri ile 150 metrekareden küçük konutların tesliminde yüzde 1 KDV hesaplanıyor. 150 metrekareden büyük konut ve işyeri, arsa ve arazi teslimlerinde hesaplanması gereken KDV yüzde 18. Maliye, gayrimenkul satışlarını, tapu kayıtlarından kontrol ettiği ve zamanaşımı süresi de 5 yıl olduğu için, bu tür gelir elde edenlerin beyanda bulunmalarında fayda var