Kira Beyanında Gider Sıralamasının Önemi

Yine geldik bir gelir vergisi beyanı dönemine daha…

Bilmekle mükellef olduğumuz üzere; her yılın 1-31 Mart tarihleri arasında Gelir Vergisi Kanunu’nda 85. ve 86. maddelerinde hüküm altına alınan gelirin toplanması ve beyan ile toplama yapılmayan haller doğrultusunda kanunda tahdidi olarak sıralanan gelir unsurları gelir vergisi beyannamesiyle gerçek kişiler tarafından beyan edilecektir.

Gelir Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinde tahdidi olarak sayılan gelir unsurlarından birisi gayrimenkul sermaye iratlarıdır. Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılat takvim yılı içerisinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleridir. Gelir vergisine baz alınacak olan safi irada ulaşabilmek içinse gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirilecektir.

Yazımda bu giderlerin gayrisafi hasılattan indirilirken dikkat edilmesi gereken sıralamayı izah etmeye çalışacağım.

Kira beyanında gider sıralamasının önemi

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinin 1. Fıkrasında gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılattan indirilebilecek giderler 11 bent halinde sıralanmıştır. Bu giderlerden 9 tanesi bu paragrafın akabindeki paragrafta, diğer iki bent (4. ile 10. Bentler) aşağıdaki paragraflarda bahis konusudur.

Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri (1), kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri (2), kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri (3), kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları (5), kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (6), kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (7), kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri (8), kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler (9), kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlardır (11).

Esas üzerinde durmak istediğim yukarıdaki paragrafta olmayan 74. maddenin 1. Fıkrasının 4. ile 10. Bentlerinde yer alan iki gider kalemidir ki gider sıralamasında özellik arz etmektedir.

Öncelikle 10. bentteki giderden bahsedersek; sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedelleri elde edilen gayrisafi hasılattan indirilebilecektir. Yalnız bu bentte yer alan parantez içi hüküm gereği 11 bent halinde sayılan, 10. Bent haricindeki giderler indirilmeden 10. Bentteki giderin gayrisafi hasılattan indirilemeyeceğidir. Yani sahibi bulunduğunuz konutu kiraya verdiğiniz durumda elde ettiğiniz gayrisafi hasılattan oturduğunuz konut için ödediğiniz kirayı gider olarak indirebileceksiniz fakat öncelikle gelir vergisi kanununda 74. maddede hükmolunan bu gider haricindeki diğer giderlerinizi gayrisafi hasılatınızdan indirmeniz gerekiyor.

- Örnek:

2014 yılında 2.000.000 TL ye satın aldığı konutunu yıllık 120.000 TL ye kiraya veren ve 2021 yılında peşin olarak tahsil eden A kişisi, oturduğu konuta 2021 yılında yıllık 70.000 TL peşin olarak kira ödemiştir. A kişisi elde ettiği gayrisafi hasılattan, öncelikle satın aldığı konut için ayırdığı (2.000.0000 / 50 yıl ) 40.000 TL amortismanı gider olarak indirecek, sonrasında oturduğu konut için ödediği 70.000 TL’yi gider olarak dikkate alabilecektir. (Örnekte istisna şartlarının sağlanmadığı varsayılmıştır.)

Gelelim 4. Bende, kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i gider olarak indirilecektir. Bentteki parantez içi hüküm gereği %5’lik indirim sadece ilgili gayrimenkulün hasılatına uygulanacaktır. Bu gider de 10. Bentteki giderden önce indirilebilecek giderler arasında yer almaktadır.

Gelgelelim 4. Bentte hükmolunan iktisap bedelinin %5 inin gider sıralamasına…

Gayrimenkul sermaye iratlarında gayrisafi hasılattan indirilebilecek olan giderler arasında 4. ile 10. Bendin parantez içlerinde ayrıca bu iki giderin gider fazlalığı sayılmayacağına hükmolunmuştur. Gider fazlalığı sayılmaması demek 4. ile 10. bentlerden  kaynaklı giderlerin gayrisafi hasılattan indirimi sonrası zarar oluşmayacaktır. Bir gerçek kişinin giderleri sadece başka bir konutta oturması dolayısıyla ödediği kira bedelleri ve/veya kiraya verilen konutunun iktisap bedelinin %5 inin gayrisafi hasılat tutarından fazla olması durumunda bu yıl içerisinde geriye kalan kazanç ve iratlarından mahsup edeceği zarar ile gelecek yıllara devredecek zararı oluşmayacaktır. Nazaran 4. ile 10. Bentler haricindeki giderler gider fazlalığına sebebiyet verebileceği için bu yıl içerisinde geriye kalan kazanç ve iratlardan mahsup edeceği zarar ile gelecek yıllara devredecek zarar oluşabilecektir.    

Bilahare 4. Bende ilişkin 10. Bentteki gibi bir gider sıralaması olmaması dolayısıyla da gayrisafi hasılatınızdan bütün diğer giderlerden önce 4. Bentteki %5’lik indirimin yapılmasını tavsiye ediyorum. Şöyle ki; gayrisafi kira geliri hasılatınızdan öncelikle 4. Bentteki %5’lik indirimi yaptığınız takdirde diğer bentlerden kaynaklı zararınız oluşabilecektir, bu zararınızı geriye kalan kazanç ve iratlarınızdan hem ilgili yıl hem de zararınız devrederse diğer yıllarda mahsup yapabileceksiniz.

- Örnek:

Bay A 2020 yılında satın aldığı iktisap bedeli 3.000.000 TL olan konutundan 2021 yılında 200.000 TL kira geliri elde etmiştir. Aynı zamanda konut için 2021 yılında 70.000 TL bakım onarım masrafında bulunmuştur. Bay A 200.000 TL olan gayrisafi hasılatından öncelikle 70.000 TL’lik bakım onarım masrafı sonrasında 60.000 TL’lik amortisman giderini indirirse; iktisap bedelinin %5’i olan (3.000.000 X %5) 150.000 TL’nin gider fazlalığı sayılmayacak olan (200.000 hasılat-70.000,00 bakım onarım-60.000 amortisman-70.000.00 iktisap bedelinin %5) 80.000 TL’sini gider olarak gayrisafi hasılatından indiremeyecektir. Lakin Bay A gayrisafi hasılatından öncelikle iktisap bedelinin %5’ini gider olarak indirseydi ( 200.000-150.000 iktisap bedelinin %5 -60.000 amortisman -70.000 bakım onarım) 80.000,00 TL’lik zararını geriye kalan kazanç ve iratlarından ve/veya sonraki yıllarda elde edeceği kazanç ve iratlarından mahsup edebilecektir. (Örnekte istisna şartlarının sağlanmadığı varsayılmıştır.)

Hülasa; kira beyanınızda gayrisafi hasılatınızdan ilk indireceğiniz konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i olsun son giderinizse, sahibi bulunduğunuz konutları kiraya verdiğiniz takdirde kirada oturduğunuz konutun kira bedelleri olsun.

(Kaynak: Burak Görücü / Dünya Gazetesi | 19.03.2022)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.