Veysi SEVİĞ, Bumin DOĞRUSÖZ - İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkulde yüzde 5 indirim yok

Kiraya verilen gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i gider olarak indirim konusu yapılabiliyor. Ancak kiraya verilen gayrimenkulün konut olarak kiralanmış olması şart. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkule indirim hakkı yok.

 

KİRALARIN VERGİLENDİRİLMESİNDE GİDERLER

SORU: Gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde gerçek usulde beyan, gider beyanı konusunu detaylı olarak öğrenmek istiyoruz. Özellikle iktisap değerinin yüzde 5'i, kullanılan kredinin faizleri ve amortisman mevzuları oldukça detaylı açıklamalara muhtaçtır. İktisap değerine katma değer vergisi dahil midir, faiz yüküne vergiler dahil midir, amortisman oranı nasıl belirlenecektir? Faiz ödemeleri kira dönemi ile örtüşmeli midir?

YANIT: Gelir Vergisi Yasası'nın 74. maddesi hükmü ile gayrimenkul sermaye iratlarında safi iradın hesaplanabilmesi için indirim konusu yapılması öngörülen giderler sayılmak suretiyle belirlenmiş bulunmaktadır.

Bu giderler arasında yer alan "Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'inin gayri safi hasılattan indirimi sırasında aşağıdaki ilkelere uyulması gerekmektedir.

Yasal düzenleme gereği olarak kiraya verilen bir gayrimenkulün iktisap edilmesi, inşası veya genişletilmesi gibi nedenlerle alınan ve o gayrimenkule harcanan borçların faizleri, kiralama nedeniyle elde edilen hâsılattan indirilebilir. Ancak borçların faizlerinin elde edilen hâsılattan indirim konusu yapılabilmesi için, bu borçların tümünün kiraya verilen gayrimenkule sarf edilmesi gerekmektedir. Gayrimenkulün kiraya verilmeyen kısmına isabet eden borçların faizleri hâsılattan indirim konusu yapılamaz. Diğer yandan borç faizi üzerinden finansal kuruluşlar tarafından ödenen Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV)'nin gayrimenkul sermaye iradı sahibine yansıtılması halinde, söz konusu BSMV'de bu kapsamda indirim konusu yapılabilecektir. (Konuya ilişkin olarak daha fazla bilgi için "Beyanname Düzenleme Kılavuzu 2008" Maliye Hesap Uzmanları Derneği Yayını, sf:170)

Ayrıca aynı yasal düzenleme gereği olarak "Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin yüzde 5'i gider olarak indirim konusu yapılabilmektedir. Bu bağlamda iktisap bedelinin yüzde 5'i tutarındaki indirim, sadece ilgili gayrimenkule ilişkin hâsılata uygulanmaktadır. Söz konusu indirimin yapılabilmesi için aşağıdaki hususlara dikkat edilmesi gerekmektedir.

* Kiraya verilen gayrimenkulün konut olarak kiralanmış olması gerekmektedir. İşyeri olarak kiraya verilen gayrimenkullerde yüzde 5 indirim hakkı yoktur.

* Kiraya verilen birden fazla konut olması halinde bir konut ile ilgili indirim tutarı diğer konutla ilgili irattan indirim konusu yapılamayacaktır.

* Yasa maddesinde bahsi geçen iktisap bedelinden anlaşılması gereken; söz konusu iktisadi kıymetin edinimi için yapılan tüm giderlerdir. Bu bağlamda eğer kiraya verilen gayrimenkulün edinimi sırasında katma değer vergisi ödenmiş bulunuyorsa, ödenen katma değer vergisi de iktisap bedeline dâhil olacaktır.

Ayrıca kiraya verilen mal ve haklar ile ilgili olarak ayrılan amortismanlar da gider olarak dikkate alınabilmektedir. Maliye Bakanlığı tarafından faydalı ömür esasına göre belirlenmiş ve yayımlanmış bulunan amortisman listesine göre "... ikamete mahsus ev, apartman ve emsali binalar" da amortisman oranı edinim değeri üzerinden yüzde 2'dir. Bu bağlamda gayrimenkullerde edinim değeri içerisine edinim sırasında ödenen ve yansıtılamayan vergilerde girmektedir. (V. Seviğ)

 

SATIN ALINAN GAYRİMENKULÜN ESKİ VERGİ BORCU

SORU: İhale yoluyla satın almış olduğumuz gayrimenkule ait bilahare bizim satın alım yılımızdan önceki yıllara ait emlak vergisi borcu çıktı. Bu vergileri bizim ödememiz istendi.

Oysa bize satış yapılırken satın aldığımız yıldan itibaren, söz konusu gayrimenkulün emlak vergisinden sorumlu olacağımız bildirilmişti. Şimdi yetkili belediye vergiyi siz ödeyeceksiniz diyerek hakkımızda işlem yapmaya başladı.

YANIT: Hukuki açıdan satın alındıktan sonra geçmiş yıllara ait olan ve ortaya çıkan emlak vergisi satış işlemine konu olan emlakin ayıplı olduğunu göstermektedir. Borçlar Kanunu'nun 194. maddesi uyarınca satıcı satmış olduğu malın ayıbından sorumludur. Bu bağlamda taşınmazın satış tarihinde tapuda devir işlemi yapılırken herhangi bir vergi borcunun varlığı gözükmeyen gayrimenkul için sonradan ortaya çıkan vergi borcundan satıcı sorumlu olacaktır. Bir başka anlatımla satıştan sonra ortaya çıkan geçmiş dönemlere ait emlak vergisi borcu hukuki ayıp niteliğindedir. Dolayısıyla bu borçtan satıcı sorumlu tutulur. Bu konuda oluşan bir yargı kararına göre de "satıştan sonra ortaya çıkan geçmiş döneme ait vergi borcu hukuki ayıp niteliğinde olduğundan, bu borçtan satıcı sorumludur." (T.C. Yargıtay 13.Hukuk Dairesi E.No:2007/14454, K.No:2007/14736) (V. Seviğ)

 

TAHSİL EDİLMEYEN KİRA GELİRİ

SORU: Sahibi bulunduğum dükkânın kirasını kiracım 2007 yılının son üç ayında ödemedi. Bu durumu bana bildirdi. Ancak kendisi bu kira bedellerini beni alacaklandırmak suretiyle göstermiş ve dolayısıyla kira ödemeleri üzerinden yapılan stopajları muhtasar beyanname ile beyan ederek ödemiştir. Şimdi, ben elde etmediğim bu kira gelirlerini beyannameme dâhil etmedim.

Kiracımın vergi dairesine ödemiş bulunduğu stopajları da ben beyannamem üzerinden hesaplanan gelir vergisinden indirim konusu yapmadım. Bu durum benim için sorun olur mu?

YANIT: Yasal düzenleme gereği olarak beyannamenize dâhil olmayan bir gelir üzerinden yapılan vergi tevkifatını, beyan ettiğiniz gelirler üzerinden hesaplanan gelir vergisinden indirim konusu yapamazsınız. Bilindiği üzere gayrimenkul sermaye iratlarında gelirin elde edilmesi tahsil esasına bağlanmıştır. Buna göre tahsil esasına göre gayrimenkul sermaye iradına konu olacak bir gelir unsurunun vergilendirilebilmesi için mutlaka tahsil edilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca nakden tahsilât, kira bedelinin Türk Parası veya yabancı para ile ödenmesini ifade eder. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilât olarak kabul edilmektedir.  (V. Seviğ)

 

ÖĞRENCİ KREDİ BORCU

SORU: Uzlaşılabilecek kamu borçlarına öğrenim kredisi ve katkı kredisi de giriyormu acaba. 1999 da ödemem gereken bir borçtu. Bilgilendirirseniz teşekkürü bir borç bilirim (E. Kayıran)

YANIT: 5736 sayılı ve uzlaşılması kaydıyla borçları 18 ayda taksitler halinde ödeme kolaylığı sağlayan "Bazı Kamu Alacaklarının Uzlaşma Usulü İle Tahsili Hakkında Kanun"un kapsamına, sözünü ettiğiniz öğrenim kredisi ve katkı kredisi borçları, maalesef girmemektedir. (B. Doğrusöz)

 

ÖRTÜLÜ SERMAYEDE 3 KAT SORUNU

SORU: "Bir dönem içinde şirketler özsermayesinin 3 katını aşan  kısmı örtülü sermaye olarak değerlenecektir" diye hem kanunda hüküm vardır hem siz de bir makalenizde yazdınız. Fakat işletme bu 3 katı sınırını aşmadığı sürece sermayenin örtülü sermaye olarak değerlendirilmesi de gündemde olmayacaktır. Bu kanun açığını kullanmak isteyen işletmeler, bu uygulama ile sermayenin 3 katını aşmayacaklardır ve gider yazmaya devam edeceklerdir. Bunu önlemenin başka yolu olabilir mi sizce? (İ. Demirel)

YANIT: Kurumların ilişkili kişilerden yaptıkları ve dönem başı öz sermayelerinin üç katını aşmayan borçlanmaların örtülü sermaye sayılmaması önleyecek bir yol, vergi mevzuatımızda mevcut değildir. Bu, kanunun bir açığı değildir, çünkü bu sonuç kanun koyucunun istediği ve öngördüğü bir sonuçtur. Ancak düzenlemenin bu şeklinin, örtülü sermayeyi önleme amacına hizmet eden bir oto-kontrol müessesesi olmadığı açıktır. Bu hususu zaten, çeşitli yazılarımda ve Kurumlar Vergisi Kanunu Şerhi adlı kitabımın önsözünde belirttim ve düzenlemenin bu şekli ile örtülü sermayeyi önleme müessesesi olmadığını, kurumların yasal borçlanma sınırını belirleyen bir düzenleme olduğunu vurguladım. Önceki düzenlemeye örtülü sermayenin unsurlarının belirlenmesinde objektif ölçütler taşımadığı noktasından yöneltilen eleştirilerin ışında yapılan yeni düzenlemede objektif ölçütler ihdasında, bence aşırıya kaçılmış ve neticede müessesenin hukuki niteliği değişmiştir. Bu nedenle bence, kurumlar vergisi kanunumuzda artık, şirketlere sermayenin örtülü olarak konulması suretiyle sermayeye faiz yürütülmesi yasağının dolanılmasını önleyecek bir müessese yoktur. Onun yerine kurumların ilişkili kişilerden yapacakları borçlanmalar için sınır çizilmiştir ve bu sınır aşılmadıkça sorun yoktur. Sınır aşılırsa borçlanmanın getirdiği mali yükler kanunen kabul edilmeyen gider olarak nitelendirilecektir. (B. Doğrusöz)

 

ÖZELGELERDE

NİSAN AYI MALİ TAKVİMİ

TARİH KONU

7 Nisan 2008

* Mart 2008 dönemi çeklere ait değerli kâğıtlar vergisi bildirimi ve ödemesi.

 

9 Nisan 2008

* 16-31 Mart 2008 dönemine ait noterlerce yapılan makbuz karşılığı ödemelere ait bildirimlerin verilmesi ve ödenmesi.

 

10 Nisan 2008

* 16-31 Mart 2008 dönemi petrol ve doğalgaz ürünlerine ilişkin Özel Tüketim Vergisi'nin beyanı ve ödemesi.

* 1 Nisan 2008 Mart 2008 dönemi BSMV beyanı ve ödemesi.

 

15 Nisan 2008

* Mart 2008 dönemi Özel İletişim Vergisi beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemi motorlu taşıt araçlarına ilişkin (tescile tabi olmayanlar) Özel Tüketim Vergisi beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemi kolalı gazozlar, alkollü içecekler ve tütün mamullerine ilişkin Özel Tüketim Vergisi beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemi dayanıklı tüketim malları ve diğer mallara ilişkin Özel Tüketim Vergisi'nin beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemi KKDF kesintilerinin bildirim ve ödemesi.

 

21 Nisan 2008

* Mart 2008 dönemine ait petrol ve doğalgaz ürünlerine ilişkin Ek:4 No'lu ÖTV bildirim formu.

* Mart 2008 dönemine ait kolalı gazozlara ilişkin Ek:7 No'lu ÖTV bildirim formu.

* Mart 2008 dönemine ait alkollü içeceklere ilişkin Ek:8 No'lu ÖTV bildirim formu.

* Mart 2008 dönemine ait tütün mamullerine ilişkin Ek:9 No'lu ÖTV bildirim formu.

* Mart 2008 dönemine ait dayanıklı tüketim ve diğer mallarına ilişkin Ek:10 No'lu ÖTV bildirim formu.

* Mart 2008 dönemine ait yarışma ve çekiliş ile futbol müsabakalarına ve at yarışlarına ait İntikal Vergisi beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemi ilan ve reklam vergisi beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemine ait şans oyunları vergisinin beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemi müşterek bahislere ait eğlence vergi beyan ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemine ait yangın sigortası vergisi beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemine ait elektrik ve havagazı tüketimi vergisi beyanı ve ödemesi.

 

24 Nisan 2008

* Mart 2008 dönemine ait Kurumlar Vergisi stopajının muhtasar beyanname ile beyanı.

* Mart 2008 dönemine ait Gelir Vergisi stopajının ve Damga Vergisi'nin muhtasar beyanname ile beyanı.

* Ocak-Şubat-Mart 2008 dönemi Gelir Vergisi stopajının muhtasar beyanname ile beyanı.

* Ocak-Şubat-Mart 2008 GVK'nun geçici 67. maddesine istinaden yapılan tevkifatların muhtasar beyanname ile beyanı.

* Mart 2008 dönemi Katma Değer Vergisi'nin beyanı.

* Ocak-Şubat-Mart 2008 dönemi Katma Değer Vergisi'nin beyanı.

* Mart 2008 dönemine ait istihkaktan kesinti suretiyle tahsil edilen Damga Vergisi ile sürekli mükellefiyeti bulunanlar için makbuz karşılığı ödenmesi gereken Damga Vergisi'nin beyanı.

 

25 Nisan 2008

* 2007 yılı Kurumlar Vergisi beyannamesinin verilmesi.

* 1-15 Nisan 2008 dönemine ait noterlerce yapılan makbuz karşılığı ödemelere ait bildirimlerin verilmesi ve ödenmesi.

* 1-15 Nisan dönemi petrol ve doğalgaz ürünlerine ilişkin Özel Tüketim Vergisi'nin beyanı ve ödemesi.

 

28 Nisan 2008

* Mart 2008 dönemine ait Kurumlar Vergisi Stopajının ödenmesi.

* Mart 2008 dönemine ait Gelir Vergisi stopajının ve Damga Vergisi'nin ödenmesi.

* Ocak-şubat-mart 2008 dönemi  Gelir Vergisi stopajının ödenmesi.

* Ocak-şubat-mart 2008 GVK'nun Geçici 67. maddesine istinaden yapılan tevkifatların ödenmesi.

* Mart 2008 dönemi Katma Değer Vergisi'nin ödenmesi.

* Ocak-şubat-mart 2008 dönemi Katma Değer Vergisi'nin ödenmesi.

 

30 Nisan 2008

* 2007 yılı Kurumlar Vergisi'nin ödenmesi.

* Mart 2008 dönemine ait Haberleşme Vergisi'nin beyanı ve ödemesi.

* Mart 2008 dönemi SSK sigorta primlerinin ödemesi.

* Bağ-Kur sigortalılarının nisan 2008 sigorta primi ve sağlık sigorta primlerinin ödemesi.

 

YENİ YAYINLAR

Bugün tanıtacağımız kitap, Hesap Uzmanları Derneğinin 1967'den beri yayımladığı ve bu yıl 42 yaşına giren geleneksel yayını "Beyanname Düzenleme Kılavuzu". Kitap ağırlıklı olarak Gelir Vergisi Kanunu'nu ve Kurumlar Vergisi Kanunu'nu ayrıntılı olarak incelemekte (ilk 715 sayfa), bu vergilerle ilgili hükümlere ve uygulamada karşılaşılan duraksama yaratan durumlara açıklık getirmeye çalışmaktadır. Gelir veya kurumlar vergisi beyannamesinin hazırlanması aşamasında gerekli her türlü bilgiyi bulmanın mümkün olduğu kitapta, bu vergilerin dışında Vergi Usul Kanununun genel hükümleri, değerleme ölçüleri ve enflasyon muhasebesi, vergi suç ve cezaları, vergi yargısı ve vergi anlaşmaları gibi konular da irdelenmekte. Kitap, Türk Vergi Sisteminin klasik eseri niteliğinde ve ayrıca Hesap Uzmanlarınca hazırlanması dolayısıyla Maliye Bakanlığının yarı-resmi yayını olarak kabul edilmekte. Biz sadece, zaten bilinen, tanıtımına zaten gerek bile olmayan ve hem hemen her meslek mensubunun bürosunda mutlaka olması gereken hem de vergi alanında gerek meslek sınavlarına hazırlanan gerekse akademik çalışmalara ilk adımını atan herkesin mutlaka bir kez okuması gereken bu eserin yeni baskısının geçtiğimiz günlerde yayınlandığını duyurmak istedik. Bir vergi klasiği ve başucu kitabı olan bu eseri kitapçılarda bulamayanlar, Hesap Uzmanları Derneği'nin 0212.2440045 numaralı telefonlarına müracaat edebilirler.

 

SÖZÜN ÖZÜ

Uyan da düşün, düşün de uyan

Sokrates

(Kaynak: Referans Gazetesi | 02.04.2008)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.