Kira Stopajında Bir Sorun / Bumin Doğrusöz

 Kira ilişkisi, kira gelirini elde eden açısından elde edilen kazanca bağlı olarak vergisel yükümlülükler doğurur. Bu gelir elde eden açısından, elde edenin hukuki statüsüne göre gelir vergisinin veya kurumlar vergisinin doğumuna yol açar. Gelir vergisi açısından ise ticari veya zirai kazancın yahut gayrimenkul sermaye iradının doğumuna sebebiyet verebilir.

Kira ilişkisi, bazen kiracıya da bazı vergisel yükümlülükler yükler. Bunlar, kiracının vergi sorumlusu statüsünde stopaj yapma yükümlülüğü ve/veya katma değer vergisinin üstlenilmesi şeklinde karşımıza çıkar.

Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi, kamu idare ve müesseselerini, iktisadi kamu müesseselerini, sair kurumları, ticaret şirketlerini, iş ortaklıklarını, dernekleri, vakıfları, dernek ve vakıfların iktisadi işletmelerini, kooperatifleri, yatırım fonu yönetenleri, gerçek gelirlerini beyan etmeye mecbur olan ticaret ve serbest meslek erbabı ile zirai kazançlarını bilanço veya zırai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçileri, hesaben veya nakden yaptıkları kira ödemelerinden istihkak sahiplerinin gelir vergilerine mahsuben %20 oranında stopaj yapmaya mecbur kılmıştır.

Ödenen kira bedeline stopajın nasıl uygulanacağı sorusunun yanıtı ise, vergi hukukunda değil, taraflar arasındaki kira sözleşmesi ile oluşan özel hukuk ilişkisindedir.

Taraflar kira sözleşmesinde kararlaştırılan tutarın brüt tutar olduğunu vurgulamışlarsa, bu tutar üzerinden stopajın hesaplanması, başka deyişle bu tutardan verginin kesilmesi ve bakiyenin kiraya verene ödenmesi gerekmektedir.

Buna karşılık taraflar sözleşmede kira bedelinin net olduğunu kararlaştırmışlar ve/veya stopajın kararlaştırılan kira bedelinin dışında kiracı tarafından ayrıca karşılanacağını belirtmişlerse, kiracının önce bu tutarı brütleştirmesi ve bu brüt tutar üzerinden stopaj yapması gerekmektedir. Örneğin taraflar sözleşmede kira bedelini aylık net 1.000 TL kararlaştırmışlarsa, kesinti tutarının hesabında bu tutarın brütü olan 1.250 TL’nin esas alınması gerekmektedir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinden, kararlaştırılan kira bedelinin net mi, yoksa brüt mü olduğunun anlaşılamadığı hallerde, kararlaştırılan bedelin brüt olduğunun kabulü gerekmektedir. Bu kabulün sonucu ise, stopajın kararlaştırılan bedelin içinden kesileceği ve kiraya verene kalanın ödeneceğidir.

Özünde stopaja tabi olan kiranın birkaç aylık peşin olarak ödenmesi halinde, stopajın da ödeme anında kesilmesi ve kesinti tarihine göre beyan edilmesi gerekmektedir. Burada kesilen vergilerin ilerideki ilgili aya ilişkin muhtasar beyannameye aktarılması mümkün değildir.

Kira ödenmeksizin kullanılan, ancak mal sahibi tarafından emsal kira bedeli esasına göre gelir beyan edilen hallerde, nakden veya hesaben bir ödeme söz konusu olmadığından stopaj söz konusu olmaz. Emsal kira bedeline göre stopaj hesaplanması, kanunumuzda yoktur.

Bu noktada akla gelmeyecek bir sorun, değerli meslektaşım Yusuf İleri'nin 12.8.2017 günlü DÜNYA gazetesinde yayımlanan makalesinde karşımıza çıkmıştır. 
Acaba taraflar, kira ödemesinin stopaja tabi olduğu düşüncesi ile kira sözleşmesini brüt tutar üzerinden yaparlar ve daha sonra bu ödemelerin stopaja tabi olmadığı anlaşılırsa, ne olacaktır?

Böyle bir durumda kiracının kiraya verene brüt tutarın tamamını ödemesi gerekir. Kiracının, “ödeme stopaja tabi değilmiş” diyerek stopaj kadarki kira kısmını kendi uhdesinde tutarak kirayı ödemesi mümkün değildir. Taraflar bu şekilde anlaştı diye, vergi idaresine yasal dayanağı olmayan bir kesintinin yatırılması da mümkün değildir. Böyle bir durumda kiracı stopaj kadar kısmı uhdesinde tutarsa, kira borcunu eksik ifa etmiş olur. Bu durumda kiraya verenin icra takibi yapma, hatta iki haklı ihtardan hareketle tahliye davası açma, sulh hukuk mahkemesinde kira alacağı için dava hakkı doğar.

Bu durumu, stopaj oranının ileride düşmesi veya sıfırlanması ile benzer değerlendirmek gerekir. Bu gibi hallerde de brüt kira tutarı değişmemekle birlikte, kiraya verene ödenecek tutar artar ve kiraya verenin bu artış kısmı kadar daha alacak hakkı doğar.

Böyle bir durumda eğer taraflar net kira tutarı üzerinden anlaşmışlarsa, kira ödemesinin stopaja tâbi olup olmadığının veya stopaj oranındaki değişimlerin, kiraya verenin alacağı kira bedelinde bir etkisi yoktur.

Hep söylediğim gibi, her hangi bir sözleşme yapılırken vergisel sonuçları da dikkate alarak, tarafların borcuna mali yükümlülüklerin etkisini mutlaka sözleşmede belirtmek, ileride çıkacak ihtilaflar açısından son derece önemlidir.

(Kaynak: Dünya Gazetesi | 17.08.2017)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.