Gayrimenkul Gelirleri ve Yeni(Den) Gelir Vergisi Kanunu Tasarısı (2) / Ersun Bayraktaroğlu

Meclise sevki yenilenen Gelir Vergisi Tasarısı'nın gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesine yönelik yeni hükümlerine ilişkin gazetenizin 9 Mart 2016 tarihli baskısında başladığımız yazıma devam ediyorum. Tasarı ile gayrimenkulden elde edilen gelirlere ilişkin ticari kazanç tanımlaması getirilmekte, hasılat paylaşımı ve kat karşılığı sözleşmelere taraf olan gerçek kişilerin vergilendirilme usulü değiştirilmektedir.

- Ticari organizasyon çerçevesinde gayrimenkul alım satımı

Bir önceki yazımda da belirttiğim gibi mevcut uygulamada gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımının ticari kazanç kapsamında değerlendirilmesinde mali idare gerçek kişinin bir takvim yılında birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer adet alım satım işlemi yapması esasını kabul etmektedir. Çeşitli yargı kararlarında amaç, kapsam, nitelik olarak başka değişkenlerin de göz önünde tutulması, dolayısı ile “satış sıklığının” tek başına ticari kazancı belirleyici olmaması gerektiğine ilişkin hükümler olsa da İdare “prensip” olarak bunu “ticari kazancın” karinesi olarak kabul etmekte ve vergilemeyi buna göre yapmaktadır. Kazancın “ticari” olarak nitelendirilmesi durumunda gerçek kişinin bir taraftan 5 yıl elde tutsa da istisnadan yararlanması mümkün olmamakta, diğer taraftan da “ticari kazanç” mükellefiyeti tesis edilmesi gerekmekte, bu mükellefiyetin gerektirdiği diğer mükellefiyetler (KDV hesaplama, fatuıra düzenleme, defter tutma gibi) de doğmaktadır.

Tasarı ticari kazanç tanımına ek bir hüküm ekleyerek “ticari bir organizasyon çerçevesinde taşınmaz alım satımı ve inşası işleriyle uğraşanların bu faaliyetlerinden” elde ettikleri kazançları da ticari kazanç olarak nitelemektedir. Burada geçen “ticari organizasyonun” ne zaman oluşmuş sayılacağı da tasarıda ayrıca belirlenmekte ve “bir faaliyetin ticari muhasebe tutmayı gerektirecek hacim ve önemde olması” veya “faaliyetin özelliğine göre işin; sermaye veya yer tahsisi, personel istihdamı, reklam ve tanıtım gibi pazarlamaya yönelik işlemlere girişilmesi, dış kaynak temini, işe mahsus makine ve araç tedariki gibi suretlerle yürütülmesi” hallerinde ticari organizasyon oluşmuş sayılacağını hüküm altına almaktadır.

Dolayısı ile tasarının bu şekilde yasalaşması halinde gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımları yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde değerlendirilecek ve alım satım sayısı tek başına ticari kazanç/değer artış kazancı tespiti için yeterli olmayacaktır. Başka bir ifade ile tek bir satış bile eğer “ticari organizasyon” kapsamında değerlendirilirse “ticari kazanç” olarak vergilendirilebilecek ya da birden fazla satış ticari “değer değer artış kazancı” olarak yorumlanabilecektir.

- Arsasını hasılat paylaşımı sözleşmeyle müteahhide verenler ticari kazanç sahibi sayılacak

Tasarının yukarıda belirttiğim “ticari organizasyon” tanımı “hasılat paylaşımı sözleşmeleri” için özel hükümle uygulanmakta ve yeni tasarı “hasılatın müteahhit ile paylaşılmasının kararlaştırılmış olması”nı “faaliyetin arsa sahibi yönünden de ticari faaliyet olduğu”nun bir karinesi olarak hüküm altına almaktadır. Dolayısı ile tasarının bu şekilde yasalaşması halinde müteahhitle “hasılat paylaşımına” yönelik bir sözleşme yaparak gayrimenkulünü satanlar “tacir” sayılacak ve değer artış kazançlarına ilişkin istisnadan yararlanamayacakları gibi ticari kazanç mükellefiyeti tesis ettirmeleri, KDV hesaplamaları, fatura düzenlemeleri ve defter tutmaları gerekecektir.

- Kat karşılığı sözleşme ile gayrimenkul edinenlerin kazançları elde ettikleri “brüt” metrekareye göre belirlenecek

Tasarı gayrimenkulünü hasılat paylaşımı sözleşmesi ile değil de “kat karşılığı” sözleşme ile müteahhide satan gerçek kişilerin ticari kazanç elde edip etmediklerini inşaat sonunda kendilerine bırakılacak olan bağımsız bölümlerin brüt metrekare tutarlarına göre belirleneceğini söylemektedir.

Tasarıya göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt kapalı alanları toplamının;

- 1000 metrekareyi aşması halinde ilk satış tarihinden itibaren,

- 500 metrekare ile 1000 metrekare arasında olması halinde inşa edilen taşınmazların satışının arsa sahibine veya müteahhide ait ticari bir organizasyon çerçevesinde gerçekleştirilmesi halinde ilk satış tarihinden itibaren, ticari faaliyete başlanıldığı kabul edilecek ve buna göre ticari kazanç mükellefiyeti tesis edilecektir.

Söz konusu kat karşılığı sözleşme ile edinilen gayrimenkulün brüt alanının 500 metrekareyi aşmaması halinde ise inşaat faaliyeti nedeniyle arsa sahibi yönünden ticari kazanç hükümleri uygulanmayacaktır.

Görüleceği üzere gayrimenkul alım satım işlemlerine ilişkin gerçek kişilerin vergilendirilme sistemi yeni tasarı ile önemli ölçüde değiştirilmektedir. Bireysel yatırım olarak gayrimenkul alan gerçek kişilerin, özellikle de hasılat paylaşımı ve kat karşılığı sözleşme ile mevcut gayrimenkulünü müteahhide devredenlerin değişiklikleri dikkatle izlemesinde yarar olduğunu düşünüyorum.

Bir sonraki yazımda da tasarının gayrimenkul kazançları ile ilgili diğer hükümlerine ( özel inşaatlar ve kira gelirlerinin vergilendirilmesi konularına) değinip konuyu tamamlamaya çalışacağım.

(Kaynak: Dünya Gazetesi | 11.03.2016)

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.