Henüz bitmeyen inşaatlarda konut satışının vergilendirilmesi

Soru: Bitmemiş inşaatlarda yapılan konut satışlarının vergi kanunları karşısındaki durumu

Cevap: KURUMLAR VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

Ticari kazancın tespitinde iki temel ilke geçerlidir. Bunlar "dönemsellik" ve "tahakkuk esası" ilkeleridir. Tahakkuk esası ilkesinde, gelir veya giderin miktar veya mahiyet itibariyle kesinleşmiş olması, yani geliri veya gideri doğuran işlemin eksiksiz tekemmül etmesinin yanı sıra, miktarının ve işlemden kaynaklanan alacağın veya borcun ödeme şartlarının da belirlenmiş olması gereklidir. Ticari kazancın elde edilmesi tahakkuk esasına bağlanmış bulunduğundan, bir gelir unsurunun özel bir düzenleme bulunmadığı sürece, mahiyet ve tutar itibariyle kesinleştiği dönem kazancının tespitinde dikkate alınması gerekmektedir. Dönemsellik ilkesi ise bu gelir veya giderin ilgili olduğu döneme intikalinin sağlanmasıdır.

Buna göre, başkasının arsası üzerine inşaat yapan müteahhitlerin arsa sahibine vermiş oldukları dairelerin inşası için yapmış oldukları harcamalarla, kendilerine ait daireler için yapmış oldukları harcamaların toplamı, inşaat maliyetini verecektir. Müteahhide ait dairelerin maliyeti ise toplam inşaat maliyetinin bu dairelere dağıtımı suretiyle bulunacak olup, inşaatın toplam maliyetinin arsa sahibine verilen dairelere isabet eden kısmı, müteahhidin kendisine ait dairelerin arsa maliyetini oluşturacaktır.

Yukarıda yer verilen açıklamalar çerçevesinde, şirketler tarafından kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile başkasının arsası üzerine yapılan dairelerin inşası tamamen bitirilmediği müddetçe inşaat maliyeti oluşmayacağından, inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarların, avans olarak dikkate alınması ve satılan dairelerin müşterilere teslim edildiği dönem kazancına dahil edilmesi gerekmektedir. Ancak, dairelerin tamamlanması ile ilgili muvazaalı bir durumun tespit edilmesi durumunda, gerekli cezai işlemlerin uygulanacağı ise bilinmelidir.

VERGİ USUL KANUNU YÖNÜNDEN

213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229 uncu maddesinde; faturanın, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen ticari vesika olduğu, 231 inci maddesinin (5) numaralı bendinde; faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren yedi gün içinde düzenleneceği, 262 inci maddesinde de maliyet bedelinin, iktisadi bir kıymetin iktisap edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade edeceği belirtilmiştir.

Yukarıda belirtilen hükümler çerçevesinde, yapımı tamamlanmamış söz konusu dairenin, alıcıya teslim edilmesinden (inşaatın tamamlanarak mülkiyetin alıcıya geçmesinden) itibaren yedi gün içinde şirketler tarafından fatura düzenlenmesi gerekir.

KATMA DEĞER VERGİSİ KANUNU YÖNÜNDEN

3065 Sayılı Kanunun "Vergiyi Doğuran Olayın Meydana Gelmesi" başlıklı 10 uncu maddesinde;

"Vergiyi Doğuran Olay:

a) Mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması,

b) Malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi,

...

Anında meydana gelir." 

hükmü yer almaktadır.

Bu hükümler gereğince, bir şirket tarafından yapımı tamamlanmamış dairenin satışında vergiyi doğuran olay, söz konusu dairenin iktisadi tasarruf hakkının fiilen alıcıya devredilmesi işlemidir. Bu nedenle her ne kadar satış sözleşmesi veya satışa ilişkin ödeme yapılmış olsa dahi alıcı tarafından söz konusu dairenin iktisabı, fiilen teslim tarihi olacaktır. Şirket açısından ise inşaatı devam eden dairenin satışı, fiilen teslim tarihi olarak kabul edilecektir.

Ancak, inşaat devam ederken yapılan satışlar dolayısıyla fatura düzenlenmesi halinde, belge üzerinde gösterilen katma değer vergisinin ilgili dönemde beyan edilerek ödenmesi gerekecektir.

Koray ATEŞ
SMMM-E. Öğretim Görevlisi
Akdeniz Denetim YMM Ltd.Şti.
Fax:0224 224 53 54
korayates@muhasebetr.com

(28.02.2012)

Kaynak: www.MuhasebeTR.com

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.