İnşaat devam ederken yapılan daire satışları

Soru: İnşaat devam ederken arsa üzerine kat irtifakı kurularak yapılan konut veya işyeri satışlarında KDV uygulaması nasıl olacaktır.

Cevap: Müteahhitlerin kendi namlarına yapıp sattıkları konut ve iş yerleri, gerek Vergi Kanunları gerekse muhasebe uygulamaları bakımından imal edilen emtia niteliğinde bulunmaktadır. İnşa edilecek olan veya inşasına başlanılmış olmakla birlikte henüz tamamlanmayan konut ve işyer­lerinin temelden veya inşaat devam ederken özel sözleşme veya satış vaadi sözleşmesi ile ya da arsa payı üzerinde kat irtifakı kurularak satılması işleminin, ortada tamamlanmış fiilen ve fiziken teslim edilebilecek bir konut veya işyeri bulunmaması nedeniyle konut veya işyeri satışı olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla, ortada teslim edilecek bir konut veya işyeri bulunmadığından, bu şekilde yapılan satışlar karşılığında tahsil edilen bedellerin, ileride teslim edilecek konut veya iş yerleri için alınan avans olarak değerlendirilmesi gerekir. Alınan bu bedellerin, konut veya işyeri satış bedeli olarak kabulü mümkün bulunmamaktadır. Kaldı ki, maliyetler de henüz belli değildir.

Bu çerçevede, arsa üzerine kat irtifakı kurularak henüz inşaata başlamadan veya inşaat devam ederken yapılan konut ve işyeri satışlarında vergiyi doğuran olay, prensip olarak, müteahhidin konut veya işyerini tamamlayarak bunlar üzerindeki tasarruf hakkını alıcılara devretmesi anında meydana gelmektedir. İnşaatın tamamlandığı tarih ise, bina iskan ruhsatının alındığı tarihtir. Ancak, konut ve iş yerlerinin iskan alınmadan önce alıcıların kullanımına sunulması halinde, vergiyi doğuran olay bu tarihte meydana gelecektir. Alıcının satış işleminin karşılığını oluşturan bedeli müteahhide önceden avans olarak vermesinin vergiyi doğuran olaya herhangi bir etkisi bulunmamaktadır. Dolayısıyla, henüz inşaata başlamadan önce veya inşaata başladıktan sonra arsa üzerine kat irtifakı kurularak yapılan satışlar nedeniyle alınan paraların GVK ve KVK yönünden avans olarak değerlendirilmesi ve satış bedelinin tamamının, inşa­atın ta­mamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak dikkate alınması gerekmektedir.

Öte yandan, inşaatın bi­timin­den önce özel sözleşme veya satış vaadi ile ya da arsa payı üzerinden yapı­lan satışlarda, satış tarihinde henüz bir konut veya işyeri teslimi söz konusu olmadığından ve alınan bedeller avans niteliği taşıdığından, fatura düzenlenmesine ve KDV hesaplanmasına gerek bulunmamaktadır. Ancak, bu şekilde alınan ve avans niteliğindeki bu bedeller için fatura düzenlenmesi halinde, KDV Kanunu’nun 10/b maddesine göre faturada gösterilen bedelle sınırlı olarak vergiyi doğuran olay meydana geldiğinden, söz konusu bedeller üzerinden, inşaat ruhsatı ve kat irtifakı tesisinde net alanı 150 metrekarenin altında konut olarak gösterilen yerler için %1,  net alanı 150 metrekare ve üzeri konut olarak veya metrekare sınırlaması olmaksızın işyeri olarak gösterilen yerler için ise  % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir. Avanslar için fatura düzenlenmesi ve KDV hesaplanması, bu bedellerin GVK ve KVK yönünden avans olarak değerlendirilmesini ve inşa­atın ta­mamlanıp anahtar teslimi yapılan yılın satış hasılatı olarak dikkate alınmasını etkilememektedir.

Maliye Bakanlığı ve Danıştay’ın konu ile ilgili görüşleri de bu doğrultuda olup, verdikleri özelge ve kararların özetleri aşağıdaki gibidir;

“Müteahhitlerin kendi adlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yaptıkları satışlarda, bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesi ve KDV uygulanması söz konusu olmayacaktır.” (MB.’nin, 17.06.1997 tarih ve 25172 sayılı; 15.10.1991 tarih ve 2601017-913 sayılı Özelgeleri)

“Özel inşaatlarda satılan kısımların tapuya tescili daha önceki bir tarih olsa bile, inşaatın bitim tarihinin vergiyi doğuran olay olarak kabul edilmesi ve inşaat bitmeden  yapılan satış işlem­lerinden elde edilen gelirin ise avans olarak değerlendirilmesi gerekir.” (Dn. 4. D.’nin, 16.02.1996 tarih ve E. 1995/921 K. 1996/606 sayılı Kararı )

“İnşa halinde bulunan bir binadaki bağımsız bölümlerin ancak inşaat bittik­ten ve yapı kullanma izni alındıktan sonra teslimi söz konusu olacağından, inşa halinde satılan ancak henüz teslim edilmemiş olan bağımsız bölümler nedeniyle vergiyi doğuran olay gerçekleşmemiş olacaktır.” (Dn. 11. D.'nin, 07.06.1995 tarih ve E.1995/2099, K.1995/1823 sayılı Kararı.)

Tapuya tescil edilmeyen ancak satıcı tarafından alıcıya fiilen teslim edilen gayrimenkullerde, katma değer vergisi açısından vergiyi doğuran olay gayrimenkulun fiilen teslimi ile meydana gelmektedir. (MB’nin 30/12/2003 tarih ve B.07.0.GEL.0.54/5410-259-56121 sayılı özelgesi)

Koray ATEŞ
SMMM-E. Öğretim Görevlisi
Akdeniz Denetim YMM Ltd.Şti.
Fax:0224 224 53 54
korayates@muhasebetr.com
 

(24.01.2011)

Kaynak: www.MuhasebeTR.com

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.