Şirket aktifimize kayıtlı gayrimenkulü 10 yılı aşan bir süre için kiraya verip parayı peşin tahsil ettik. Vergilendirilmesi nasıl olacaktır?

 

Soru:

 

Şirket aktifimize kayıtlı gayrimenkulü 10 yılı aşan bir süre için kiraya verip parayı peşin tahsil ettik. Vergilendirilmesi nasıl olacaktır?

Cevap:
Vergi kanunlarımızda Ticari kazançta vergiyi doğuran olay tahakkuk esasına bağlanmıştır. Kurum kazancı da ticari kazanç niteliği taşıdığından ve ticari kazanç gibi tespit edildiğinden, elde etme yönünden tahakkuk esası geçerlidir. Bunun için geliri doğuran işlemin tekemmül etmesi gereklidir. Tahakkuk ise gelirin miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmesini ifade eder.

213 sayılı Vergi Usul Kanununun  “Pasif Geçici Hesap Kıymetleri” başlıklı 287 nci maddesinde; “Gelecek hesap dönemlerine ait olarak peşin tahsil olunan hasılat ile cari hesap dönemine ait olup henüz ödenmemiş olan giderler mukayyet değerleri üzerinden pasifleştirilmek suretiyle değerlenir.” denilmiştir.

Muhasebenin temel kavramlarından olan “Dönemsellik” kavramı gereği işletmeler  gelir ve giderlerini tahakkuk esasına göre muhasebeleştirmek, hasılat, gelir ve karlarını aynı döneme ait maliyet, gider ve zararlarla karşılaştırmak durumundadırlar. Başka bir ifadeyle, işletmeler gelecek bilanço dönemlerine (yıllara) ait olup, peşin tahsil ettikleri gelirleri, dönemsellik ilkesi gereğince, ilgili bulundukları bilanço dönemlerinin hasılatları olarak, dikkate almak zorundadırlar.

Yine 193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun 70 inci maddesinde: “Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır.

1-Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri
dahildir), maden suları, memba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı.
....
Yukarıda yazılı mal ve haklar ticari veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticari veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.
….” hükümleri yer almaktadır.

Ticari işletmeye dahil olma ifadesinden ise kurumlar ve bilanço esasına tabi olan işletmelerde bilançonun aktifinde kayıtlı mal ve hakların anlaşılmasının gerekeceği açıktır.

Konuya birde Medeni Kanun açısından değinmekte yarar var. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun ikinci ayrımının “İntifa Hakkı” başlıklı (A) bölümünde intifa hakkını düzenleyen maddelere yer verilmiş olup; bölümde yer alan 794 üncü maddede; “İntifa hakkı, taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir mal varlığı üzerinde kurulabilir.”, 795 inci maddede; “İntifa hakkı, taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri, taşınmazlarda tapu kütüğüne tescil ile kurulur”, 803 üncü maddede de; “intifa hakkı sahibi, hakkın konusu olan malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir” hükümleri yer almaktadır.

Bu durumda, üçüncü kişi lehine intifa hakkı kuran gayrimenkul malikinin mülkiyet hakkının devam etmesi (bu kapsamda gayrimenkulu devredebilmesi, rehnedebilmesi ya da satabilmesi); malikin yükümlülüğünün sadece, intifa hakkı sahibinin söz konusu gayrimenkulden, bu hakkın tanındığı süreler dahilinde yönetme, kullanma ve yararlanmasına rıza göstermekten ibaret olması hususları dikkate alındığında, intifa hakkı suretiyle taşınmazın kullandırılması işleminin kiralama olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.

Dolayısıyla ticari kazancın tespitinde tahakkuk esası cari olduğundan, ticari bir işletmeye dahil bulunan mal ve hakların kiraya verilmesi karşılığında elde edilen kira geliri bakımından vergiyi doğuran olay, bedelin tahsil edilmesi değil, kiralama konusu malın kiracıya (geliri doğuracak olan muamelenin karşı tarafına) kullandırılmasıdır. Bu durumda ileriki yıllara ait olarak peşin tahsil edilen kiralamalarda kullandırma olayı ileriki yıllarda gerçekleşeceği için vergiyi doğuran olayda buna paralel olarak vuku bulacak ve vergileme şartları da buna göre teşekkül edecektir. Dolayısıyla, elde edilen kira geliri ilgili olduğu yılın kazancına dahil edilmesi gerekmektedir.

Sonuç itibariyle aktifinizde kayıtlı olan arsa ve üzerindeki binanın 15 yıl süre ile tapuda intifa hakkı tescil ettirilmesi karşılığında peşin tahsil ettiğiniz kira bedellerini, dönemsellik ilkesi gereğince, tahakkuk esasına göre defterlerinize kayıt etmek suretiyle ilgili bulundukları dönemlerin (yılların) hasılatları olarak kurum kazançlarınızın tespitinde dikkate almanız gerekmektedir.


Koray ATEŞ
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
E. Öğretim Görevlisi
korayates@muhasebetr.com
www.MuhasebeTR.com

(02.07.2010)

Kaynak: www.MuhasebeTR.com

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.