Gayrimenkul inşaatlarında KDV ve Gelir Vergisi yönünden vergiyi doğuran olay ne zaman gerçekleşir?

 

Soru:

 

Gayrimenkul inşaatlarında KDV ve Gelir Vergisi yönünden vergiyi doğuran olay ne zaman gerçekleşir?

Cevap:
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun 6’ncı maddesinde, kurumlar vergisinin mükelleflerin bir hesap dönemi içinde elde ettikleri safi kurum kazancı üzerinden hesaplanacağı, safi kurum kazancının tespitinde Gelir Vergisi Kanununun ticari kazanç hakkındaki hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır.
Diğer taraftan, Gelir Vergisi Kanununun 38’inci maddesinin birinci fıkrasında, “Bilanço esasına göre ticari kazanç, teşebbüsteki öz sermayenin hesap dönemi sonunda ve başındaki değerleri arasındaki müspet farktır. Bu dönem zarfında sahip veya sahiplerce
1- işletmeye ilave olunan değerler bu farktan indirilir,
2- İşletmeden çekilen değerler ise farka ilave olunur,
Ticari Kazancın bu suretle tespit edilmesi sırasında Vergi Usul Kanununun değerlemeye ait hükümleri ile bu Kanunun 40 ve 41’ inci maddeleri hükümlerine uyulur.” hükmüne yer verilmiştir.
 
Ayrıca, ticari kazancın tespitine ilişkin Gelir Vergisi  Kanununun 39’ uncu maddesinin ikinci fıkrasında  “ Elde edilen hasılat, tahsil olunan paralarla tahakkuk eden alacakları; giderler ise, tediye olunan ve borçlanılan meblağları ifade eder.” parantez içi hükmü yer almaktadır. 
Kanunda yer alan düzenlemelerden anlaşılacağı üzere, kurum kazancı, ticari kazanç niteliği taşıdığı ve ticari kazanç gibi tespit edildiğinden elde etme yönünden tahakkuk esası geçerlidir. Kurum kazancının hesap dönemleri itibariyle tespit edilerek, dönemler itibariyle gerçekleşmiş gelir ve giderlerin safi kurum kazancının tespitinde dikkate alınması gerekir. Dönemsellik ilkesi gereğince işletmenin sürekli kabul edilen ömrü belli dönemlere bölünür ve her dönemin faaliyet sonuçları diğer dönemlerden bağımsız olarak saptanır. Gelir ve giderler tahakkuk esasına göre muhasebeleştirilerek hasılat, gelir ve karlar aynı döneme ait maliyet, gider ve zararlarla karşılaştırılır. Tahakkuk ise gelirin ve giderin  miktar ve mahiyet itibariyle kesinleşmesini ifade eder.
Bu itibarla, şirketiniz tarafından yapılan dairelerin inşası tamamen bitirilmediği müddetçe inşaat maliyeti oluşmayacağından inşaatın devamı sırasında yapılan satışlar karşılığında alınan tutarlar avans olarak değerlendirilecek ve bu satışlar nedeniyle kar/zarar beyan edilmesi söz konusu olmayacaktır.                                                        
Ancak, inşaatın tamamen bitirildiği yıl her bağımsız bölüm veya dairenin maliyet bedeli bulunarak satış tutarları arasındaki fark (inşaat devam ederken yapılan satışlar nedeniyle alınan avanslar  dahil) satışın yapıldığı yıl kurum kazancına dahil edilerek vergilendirilecektir.

B -) KATMA DEĞER VERGİSİ YÖNÜNDEN DEĞERLENDİRME    
Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1. maddesinde, Türkiye'de ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde yapılan teslim ve hizmetlerin katma değer vergisine tabi olduğu, 10/a. maddesinde ise, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması ile vergiyi doğuran olayın meydana geldiği hüküm altına alınmıştır.
Ayrıca yine aynı Kanunun 10/b maddesinde vergiyi doğuran olayın malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında meydana geldiği belirtilmiştir.
Gayrimenkullerde mülkiyetin devri esas itibariyle tapuda alıcı adına tescil suretiyle gerçekleşmektedir. Tapuda alıcı adına tescil yapılmayan ancak fiili olarak teslim edilerek alıcının malik gibi kullandığı gayrimenkullerde, gayrimenkulün teslimi ile katma değer vergisi doğmaktadır.
Bu açıklamalar çerçevesinde;
- İnşaat devam ettiği sürece vergiyi doğuran olay meydana gelmeyecektir. Ancak inşaat fiilen teslim edilmeden önce kat mülkiyetine geçilmiş ise; mülkiyet devri tapuda tescil suretiyle gerçekleştiğinden, tapuya tescil anında vergiyi doğuran olay meydana gelecek olup, bu tarih itibariyle Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1.  maddesi gereğince katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir.
- Konutların fiilen kullanılmaya başlanması halinde ise, fiilen kullanıma başlandığı tarihte vergiyi doğuran olay meydana geldiğinden Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1.  maddesi gereğince katma değer vergisi hesaplanması gerekmektedir.
Ancak, yukarıda belirtilen işlemlerden önce, herhangi bir tarihte fatura veya benzeri bir belge düzenlenmesi halinde, belgede yer alan tutarla sınırlı olmak üzere belgenin düzenlendiği tarihte vergiyi doğuran olayın gerçekleşeceği ve bu tarihte katma değer vergisi hesaplanacağı tabiidir.


Koray ATEŞ
Serbest Muhasebeci Mali Müşavir
E. Öğretim Görevlisi - Denetçi
korayates@muhasebetr.com
www.MuhasebeTR.com

(24.12.2009)

Kaynak: www.MuhasebeTR.com

>> Duyurulardan haberdar olmak için E-Posta Listemize kayıt olun.

>> Uygulamalı Enflasyon Muhasebesi (171 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> SGK Teşvikleri (150 Sayfa) Ücretsiz E-Kitap: hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Apple Store 'dan hemen indir.

>> MuhasebeTR mobil uygulamasını Google Play 'den hemen indir.